关于进一步加强政策支持，提升旧区改造和城市有机更新工作的建议.docx简介：
关于进一步加强政策支持，提升旧区改造和城市有机更新工作的建议※背景情况※旧区改造和城市有机更新事关民生改善、事关城区安全。为深入贯彻AXXX考察上海时重要讲话精神，根据市委、市政府坚持留改拆并举，深化城市有机更新，进一步改善市民群众居住条件工作部署要求，虹口区从实际出发实际，加大力度、加快速度，着力提升旧区改造和城市有机更新工作质效，加快改善困难群众居住和生活条件。经调研，当前在具体工作推进中存在一些瓶颈和困难，需要市相关部门加强统筹指导，进一步创新思路举措，进一步加大政策支持。主要目标和任务：1、全力推进旧区改造。力争提前至2021年底前，基本完成300户以上成片二级旧里以下房屋改造；2022年，基本完成零星二级旧里以下房屋改造；对危房和严重损坏房屋及时处置，消除安全隐患，确保结构安全。具体任务：一是稳妥解决困难群体居住问题。根据旧区改造项目实际情况和风貌保护要求，采取整体拆除、征而不拆、留房留人等不同改造方式，多渠道改善住房条件。二是积极服务核心区域转型升级。重点聚焦北外滩功能区、扬子江码头重点区域，发挥北外滩在上海五个中心建设、一江一河发展、服务一带一路桥头堡功能承载区的积极作用。三是激活启动毛地出让地块改造。对于毛地出让旧改项目，按照尊重历史、分类指导、一地一策的原则，加快解决历史遗留问题。2、有序实施旧住房修缮改造。因地制宜开展各类改造，三年完成美丽家园综合改造180万平方米；厨卫设施改造完成6万平方米；成套改造启动居民征询3万平方米并力争实施；历史保护建筑修缮完成3万平方米。具体任务：一是多措并举，用好各种修缮改造模式。旧住房改造包括实施一平方马桶改造，为有条件的居民户内改造；公共部位改造在单元内的公共部位增设厨卫设施解决居民实际生活问题；还有加层改造、扩建改造及拆落地改造。二是加强各类保留保护建筑管理和修缮。3、加快城市更新试点项目探索。加强保留保护建筑管理，积极探索保留保护建筑改造试点，鼓励引导因地制宜解决或缓解厨卫等居住生活问题的方法途径。具体任务：推进春阳里试点改造项目，力争2021年基本完成。瑞康里试点项目2019年完成1期改造工程；马厂路试点项目2019年继续开展地块征收、收储及规划调整；文可居文库——海量学习资料，手机电脑均可下载www.wenkeju.com2020年基本完成房屋征收，启动项目改造；2021年力争基本完成。※问题及分析※存在的主要困难和问题瓶颈：1、旧改方面（1）资金倒挂2019年是我区财政压力较大的一年，目前区级债务规模已到上限。根据初步测算，2019年计划启动旧改6000户，预计征收成本300亿。同时，根据现有规划开发量以及市场评估价推算楼板价，预估上述项目在成功完成出让的前提下，总计仍将亏损约50-60亿元。（2）毛地开发受阻涉及保留要求的毛地的容量核定与原出让合同差异较大。保留建筑计入地块容积率，造成实际开发量减少的同时，增加保留保护的成本，资金难以平衡，开发受阻。我区尚剩余5幅未处置完成的毛地出让旧改地块。目前由于规划对开发性质、开发强度的限制，以及因保留保护政策对开发带来的不确定性和资金成本上升，造成社会资本投入毛地旧改的积极性不高。2、更新的出路困惑文可居文库——海量学习资料，手机电脑均可下载www.wenkeju.com（1）保留里弄房、优秀历史建筑等公房改造不可避免需要抽户，但目前抽户模式的路径仍未打通。主要原因是目前缺乏足够用于转移租赁或是安置的相关房源，相较于旧改征收，更新政策的不确定性造成居民顾虑多、实施主体主动性差，项目可行性受到影响。（2）如采用一定阶段内居民外迁，引进运营主体整体开发、居民共享利益的模式，则存在回搬时间的不确定性，运营主体对改造的定位和未来预期也有不同考虑，影响后续项目能否顺利实施。（3）拆落地改造存在政策瓶颈。一是目前符合拆落地改造单体经常与其他类型单体混杂，当前政策不具备完全适用和覆盖；二是拆落地改造的增量少，成本高，完全依赖政府投入所需周期长。3、保留利用的功能匹配与完善（1）居住类保留、保护建筑缺乏完整物业管理的理念，在保洁、保绿方面尤为缺失，历史风貌难以恢复。现状过度使用情况普遍，在目前仅在项目点上靠政府拨款，不仅资金缺口大，也难以全面、长期解决小区内诸如停车、绿化修剪、安保设施缺乏等突出矛盾。文可居文库——海量学习资料，手机电脑均可下载www.wenkeju.com（2）规划保留街坊内建筑原多为居住功能，而地块后续开发定位以商办为主。保留利用的相关限制要求比较高，对后续功能定位、空间布局造成困难。※建议※　 展开>>

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